賃貸アパート・マンションは誰でも当然にして利益を得られるというものではなく、投資する以上、リスクが必ず付き物となります。
ここでは、初めての賃貸経営をお考えになられている方へ、賃貸経営をするにあたり、どのような建物を建設すべきなのか、また、どのような問題があるか等について、ご説明させて頂きます。
まずは、建物建設にあたり市場環境に関することについてお話し致します。
例えば立地的な部分が悪い場所に、素晴らしい高級マンションを建設したとしても、間違いなく高い入居率は望めないと思います。
賃貸物件を建設する場合、まず、不動産業者等による専門家に建設する土地（以下『建設予定地』という）に対して市場環境の調査を依頼するべきです。
賃貸事業に力を入れている不動産業者（以下『不動産業者』という）であれば、すぐに回答出来るはずです。
不動産業者であれば、毎日、お部屋探しのお客様に接しています。建設予定地の周辺でどのような人がどのような条件で、どのような間取りで、お部屋探しをされているのかということについて、随時お客様の生の声を聞いています。
よって、建設予定地にどのような建物を建てるのがベストなのかについて適切なアドバイスが得られるはずです。
第２に少子高齢化に伴う賃貸物件の状況と賃貸物件の供給過剰に関することについてお話し致します。
地主様からこれから人口が減るのにマンションなんて建てても入居者が入らないのでないか？という質問をよく受けます。
実際に人口は２００６年以降減り始めます。
少子高齢化が進み、人口減少はさらに加速します。
しかし、単身者や二人世帯は、今後も増える傾向で２０２０年には約５０１万世帯を超えると言われています（但し、３人世帯以上は減っていきます）。
要するに人口は減少するが、世帯数は増加すると予測されているのです。
よって、この増加していく世帯数のニーズ（要望）に合わせた、しっかりしたプランで建物を建設すれば、問題は全く無いと思います。
しかし、追加事項として、お部屋探しのお客様の立場から見た時のお話しですが、現在はインターネットを使用すれば、誰もが多くの情報の中から物件を選定出来る時代になっています。
以前は不動産業者を訪れて勧められた3件程度の物件をみて選択するような状況でしたが、上述の通り選択肢が広がった分、お客様の物件選びはシビアで、慎重です。
要はユーザーが物件を選ぶ時代ですから、もちろん、人気の無い物件は、どんどん空室が増えていくと思いますので、供給過剰という状況は今後確かに御座います。
しかし、お客様に選択されるようなアパート・マンションを建設すれば、（一昔前の建主や建設会社が自分の利益を追求するために設計された物件を建てなければ）、逆に必ず入居者は集まりますので、ご安心して頂いて大丈夫です。
第３に、賃貸経営におけるリスクについてお話し致します
まず、ご理解頂きたいのは投資にはリスクが付き物ですから、リスクについて正しい認識を持つことが大切で、また、そのリスクを知ったうえで、しっかりとそのリスクヘッジを考えなければいけないという点です。
初めにマネジメントリスクというものがあります。
例えば、マンションを建てるときには、建築構造体の選択、節税効果、法的規制への対処などさまざまな問題に対応しなければなりません。
このようなことは、オーナー様一人で対応することは不可能で信頼できるネットワークやビジネスパートナーを作る必要があります。
要は、信頼のおける建設業者や不動産管理業者の選定が非常に重要だということです。
次に、金利変動に関してもリスクを背負います。経済の動向もインフレやデフレ等、大きな変化があるかもしれません。
ただ、家賃に関してのみを経済動向をふまえて考えた場合、バブルが弾けて、株は４分の１に下落し、土地は２分の１に下落するという時代があった時に、家賃は、比較的に下落率が少なかったという事実があります。
このことから、賃貸事業は、他の投資に比較した場合、安定した収益を生み出せるものと言えるでしょう。
また、法的リスクというものもあります。
例えば、3年に1回、大きな税改正がありますが、どのように変更があるかなど、読めるものではありません。消費税、相続税などの大きな変更があるかもしれませんので、状況に応じて対処できるように準備をしなければなりません。
他にもリスクは多々あると思いますが、とにかく不動産は高額なため、失敗すると取り返しがつきません。
失敗しないためには不動産のプロ、信頼と実績のある業者へ依頼しなければなりません。
賃貸経営にあたり、いろいろな問題は必ず発生します。例えば、建設費（適正工事費用）、ひとつとってみても、なかなか一人で判断出来るものではありません。
このような様々な問題に対して、リスク回避を相談できるビジネスパートナーをつくっておくことが事業成功の鍵となり、ビジネスパートナーが非常に重要な役割を果たします。
オーナー様の大切な資産を安心して任せることが出来る会社、それが日の出不動産です。
当社は、建設会社のご紹介から、既に建設会社からのプランが提案済みのものであれば、そのプランが時 代のニーズに対応し、今後、競争力を維持できる物件であるのか？等、どのような質問に対しても、随時、 喜んで応じさせて頂きます。
是非、一度、当社があなたの考えるビジネスパートナーとして最適かどうかお話しさせて頂き、ご判断して頂ければと考えております。 |
