資産活用のご紹介土地有効活用①
土地有効活用とは、まずどのようなことを言うのかという説明からさせて頂きます。
土地、建物は所有していると固定資産税・都市計画税、また、相続時には相続税などの負担があり、さらに土地・建物は保有していても値段が下がる可能性（リスク）もあります。
土地・建物は所有していることで上記のような負担・リスクがあるために遊休地や利用効率の悪い土地をその土地に適した有効な形に変えて資産として活用していかなければなりません。
この行為を土地有効活用と呼んでいます。
遊休地保有のデメリット
・更地のまま所有している場合、固定資産税や相続税の評価額が最も高い状態となります。
・管理面において、雑草処理のため、草刈りの費用・犯罪や放火に合う危険性・いつの間にかゴミなどの不法投棄をされる危険性
土地有効活用のメリット
・固定資産税や相続税などの節税につながり、土地を他人に売却せず次世代に引き継ぐことができる
・土地活用によって安定的な収入を得ること出来る。また、老後の安定した収入源を確保できる。
では、土地有効活用方法ですが大きく分類した場合、下記の３種類に分かれます。
では、まず『①売る』方法で考えます。
土地売却は売却手続きが完了すれば、その土地の管理の必要性がなくなり、売却で得た現金を今後、どのようなかたちで管理していくのかという問題となります。
たとえば金融商品や保険を利用したり、また、その現金を利用して、新たに収益性の高い不動産を購入する方法もあります。
但し、売却した場合は利益によって税金も課せられますので注意が必要です。
売却のデメリット
売却益は一時的なものであり、資産を減らす点と売却による税金の発生等
売却のメリット
遺産分割に適応が可能な点、資産の組み換えができること、土地の管理面から開放されること等
続いて等価交換方式についてですが、この方式は、土地所有者は土地を提供し、ディベロッパーが建築費を全額負担し賃貸マンションやビルを建築し、その後、土地の所有権の一部と建物の所有権の一部を等価となるように交換し合い、それぞれ土地については、共有持分、建物については、区分所有権として持ち合うという方法です。
一般的には借入金を使って建物をたてる方法がほとんどとなりますが高額な返済リスクを考え敬遠される方に適切な方法となります。
等価交換方式のデメリット
交換比率や建物土地等の評価を含め、ディベロッパー主導に陥りやすいので注意しなければならない点、及び、結局は資産価値のある土地を手放さなければならないこと等
等価交換方式のメリット
現金の支出、及び借入金が発生しないという点・土地評価における貸家建付地となり評価減が図られること等
次に《②土地を現況のままで貸す》方法について考えます。
土地を貸すという形態をとりますので基本的には活用のための資金がほぼ必要ありません。
駐車場事業で考えると最初に駐車場として利用できるように整備費用が必要となりますが、定期借地方式などでは、土地を現況のままでの引渡しが可能なケースがほとんどです。
駐車場事業は、月々の賃料収入が単純に利益となりますが、固定資産税や都市計画税は オーナー様負担となります。
収益面は大きくありませんが、資産の維持はできて、プラスアルファがあるといった状況です。
もちろん立地状況と規模によって異なりますので、一概には言えませんが・・・また土地の立地が良い場合は駐車場の一括借上ができるので、より安定した収入が見込めます。
さらに安定した収入を求める場合、こちらも土地の立地・規模等にもより異なりますが定期借地方式を 利用します。
定期借地方式の場合、基本的には土地を借りた方が、その土地へ出資して建物（店舗・ ビル等）を建設し、利用するかたちとなり（節税効果が見込めます）、契約期間については長期の拘束を受ける状況となりますが、より高い収益が見込める形態といえます。
もちろんオーナー様は建物の建設・管理は不要です。
ただ一定の期間（事業用借地権：１０年以上）、土地を貸す方法となりますので、契約期間中に他の目的への転用が出来なくなり、また土地を賃貸した企業の倒産などのリスクなども 考えておく必要があります。
もちろん契約期間が満了となった場合には当然にして返還されます。
土地を現況のままで貸す場合のデメリット
土地の税金の負担がある（駐車場の税金の評価額は更地と同じで一番高い評価です→節税効果なし）駐車場の場合、収益は大きくは望めません（固定資産税等をまかなってプラスアルファの収入を確保できれば・・・） 定期借地の場合、上述したとおり、契約期間中、転用が出来なくなる点が最大のデメリット（駐車場の場合、駐車場賃貸借契約を解除して、途中で売却、他のことへの転用ということも出来ます）
土地を現況のままで貸す場合のメリット
活用するための自己資金・初期投資をほぼ必要としないという点、投資がない分、リスクが伴いませんので、安心を得られる点（相続税対策や収益部分を重視してお考えの方にとっては不向きな面がございます）
《法律紹介：新しい借地借家法 平成４年８月より》
定期借地は、平成4年8月11日から新しい借地借家法になり、賃貸した土地は期限が来れば必ず返還されるようになったので、土地活用として注目されるようになりました。
定期借地には賃貸契約期間が50年以上で、期限後に賃貸した土地が更地で 返却される「一般定期借地権」、賃貸契約期間が30年以上で、土地の持ち主が建物などを買い取ることで借地権が消滅する「建物譲渡特約付き借地権」、賃貸契約期間が10年以上20年以内で、原則として更地返却、使用用途は事業用に限定された「事業用借地権」の3つがあります。
最後に《③土地に建物を建築して貸す》方法について考えます。
何を建設するのか、何に使用するのか、目的により建物が変わります。
また、建築物の種類・規模により 建築費用も大きく異なってきます。
まず、土地に建物を建築して貸す場合、考えなければならない重要な事項が３点御座います。
では、まず『ステップ①土地活用の一番の目的』を考えます。
最初に目的により土地活用方法も異なるため、所有財産の原状を分析して、その解決策を検討したうえで、土地活用の目的を明確にしなければなりません。
安定収入を得るため、節税対策を行なうため、資産承継を行なうため等と目的が明確にすることで次のステップへ進みます
。 続いて『ステップ②社会情勢に目を向け』考えます。
経済情勢により不動産の動向が大きく変動することもあります。
また、法律（税制等）の改正にも注意が必要となります。
また、基本的に事業資金を借入するケースがほとんどとなりますので、金利変動リスクにも注意を払わなければなりません。
そして建設業界の動向等も建築費に影響を与えるため気に留めなければならないと思います。
さらに現在の景気の市況、そして将来的な 動向も含めて検討して考えなければなりません。
最後に『ステップ③自己の所有地の状況・状態を認知』して考えます。所有している土地の利便状況は事業計画に大きく影響を与えます。
交通や周辺環境、周りの商業施設や公共施設などの調査が必要となります。
また、土地自体の広さ・形状、用途地域、接道状況等によっても建築できる建物自体が制限を受けますので所有地の状況・状態を把握したうえで考えなければなりません。
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